며칠 전 <국정브리핑>에 올린 강팔문 건교부 주거복지 본부장의 “반값아파트, 용어 적절하지 않다” - 대지임대부 분양제에 대한 정확한 이해란 글을 읽고 국민의 한사람으로서 비통함과 분노를 금치 못합니다.

우선 여야의 많은 정치인들이 적절히 지적한 바와 같이 부동산대란의 일말의 책임을 느껴야 할 건교부 주거복지 본부장의 자리에 있는 사람이 직접 나서서 이런 글을 올렸다는 것 자체만으로도 국민들은 큰 충격과 혼란에 휩싸여 있습니다. 하지만 더욱 분노케 만드는 것은 교묘한 말장난으로 오히려 강 본부장이 사실을 왜곡하고 있다는 점입니다.

대지임대부 분양제도가 사과 반쪽을 반값에 받는 것에 불과하다는 발언은 많은 사람들을 대혼란에 빠뜨렸습니다. 심지어 강팔문 주거복지 본부장의 처신의 부적절성을 비난하는 정치인들마저 혼란에 빠져 “말은 맞는 말이지만 건교부 관리로서 해서는 안되는 말”이라는 반응들만 나오고 있습니다.일반 국민들보다도 높은 식견의 정치인들마저 강팔문 주거복지 본부장의 논리엔 동조하고 있다는 반증입니다.

보도가 나가고 며칠이 지난 후인데도 불구하고 처신의 부적절성에 대한 지적만 있지 논리적 오류와 사실왜곡을 지적하는 글들이 눈에 띄지 않아 안타까운 마음에 글을 올립니다.

홍준표법의 실체를 직시하십시오

물론 홍준표 의원이 라디오 방송에 나와 "어떻게 저런 사람이 행정고시를 보고 관료를 하고 있는지 모르겠다"는 분노 섞인 발언과 지상권(토지 사용권)에 대한 개념의 몰이해를 직접 지적한 사실은 있지만 좀더 구체적으로 어떤 부분이 어떻게 왜곡되었는지에 대한 지적이 없어 아직도 많은 국민들이 어리둥절해하고 있습니다.

강 본부장님은 국민의 주거복지 문제와 관련해서 다른 나라 법제와 제도까지 소상히 파악하고 계신 분 아닙니까? 강 본부장님은 이렇게 주장하셨습니다.

“대지임대부 주택은 알려진 것처럼 ‘건물에 대해서는 건물 값을 제값대로 받고 대지에 대해서는 임대료를 받는 것’을 말한다. 따라서 이는 ‘제값’을 받는 것이지 ‘반값’을 받는 것이 아니다. ‘반값’이란 이름은 마치 사과 반쪽을 반값에 판매하면서‘반값 사과’라고 하는 것과 같은 환상을 심어주는 적절치 않은 용어다.”

이 부분이 문제되는 발언입니다. 강 본부장의 말대로 정확한 의미를 한번 따져 봅시다. 홍의원의 반값 아파트는 건물에 대해 제값 받고, 토지에 대해 임대료를 받는 제도까지는 맞습니다. 즉 기존의 분양제도가 ‘토지 소유에 관한 권리 + 건물 소유에 대한 권리’에 대한 분양인 반면, ‘토지 사용에 관한 권리 + 건물 소유에 대한 권리’에 대한 대가만 받겠다고 하는 것이 바로 홍의원이 말하는 반값 아파트입니다.

부동산 폭등의 근원은 비싼 토지가격이 문제인데, 토지의 소유권=사용가치 + 교환가치로 구성되고, 이중에서도 특히 문제가 되는 부분이 토지의 교환가치 부분이라는 지적입니다. 따라서 토지의 사용가치 (대가)만을 국민들이 지불하고 주택을 소유하게 하면 훨씬 저렴한 비용으로 주택을 공급할 수 있지 않을까 하는 것이 발상의 시작이라고 보입니다.

예를 들어 쉽게 설명합시다.

시가 3억원 짜리 30평 아파트가 있습니다. 토지가격은 1억 5천만원 (소유권에 대한 가격)으로 평당 500만원, 건물가격은 1억 5천만원(소유권에 대한 가격)으로 평당 500만원 (건물 시공비 350만원 + 추가이익 150만원)으로 가정합시다.

1. 홍의원의 법안은 우선 토공과 주공을 통폐합해 기존의 토지가격을 구조적인 면에서 1차적으로 내리고 시작하겠다고 하는 겁니다. 그 결과 5천만원 정도 거품이 없어져 토지 소유권 가격이 1억이 되었다고 합시다.(토지에서는 마진을 보지 말자는 발상)

2. 이렇게 1차적으로 거품을 꺼뜨린 상태에서 토지 사용권에 대한 가격은 소유권의 가격보다 낮아야 하므로 2차적으로 한번 더 거품을 뺄 수 있다는 생각입니다. 소유가격 1억원짜리 토지를 전세로 남에게 사용하게 할 때 사용대가로 1억원을 그대로 받을 수는 없습니다.

소유의 대가 > 사용의 대가
토지 소유가치 = 토지 사용가치 + 교환가치이기 때문입니다.

위 사례에서 토지 소유권의 70% 정도에서 전세가격(사용가치)이 형성되었다고 가정할 때 전세가격은 7천만원입니다. 그런데 건물가격에서 평당 150만원의 추가이익이 발생했기 때문에 150만원 x 30평= 4천500만원의 이익금이 발생합니다.

홍의원은 위 전세값 7천만원 중에서 건물 분양이익금 4천500만원을 공제하겠다는 겁니다.그리고 남은 2천500만원에 대해서만 토지임대료를 받겠다는 겁니다. 왜냐하면 위에서 건물 시공비로 책정한 350만원이면 건설사 마진까지 책정한 가격이고 국가는 나머지 150만원도 주거복지의 철학으로 접근해야 하기 때문에 마진을 보지 말아야 한다는 논리입니다.

따라서 국민들이 부담해야 하는 토지임대료는 남은 2천500만원에 대해서만 전세 보증금 형식으로 일시불로 내든지, 일시불 2천500만원도 부담스러우면 국민주택기금이나 국민연금을 사용하여 국민들에게 년 6%(안정적 수익률)의 임대료를 납부하게 하자는 것입니다. 그렇게 하면 국민들도 월 10만원대의 임대료만 부담하면 되고, 정부도 큰 재정부담없이 적은 금액의 연기금을 투자하여 안정적 수익을 확보할 수 있다는 두 마리 토끼를 한번에 잡을 수 있다는 발상입니다.

3. 그렇다면 문제가 되는 부분은 토지가격(조성원가)이 1억이라고 할 때 1억 - 7천만원 (전세가)= 3천만원의 적자가 발생한다는 점입니다.

이 부분을 어떻게 할 것인가가 문제될 수 있습니다. 이때 나올 수 있는 해결방법이 바로 용적율입니다. 3천만원어치 추가 용적율을 허용함으로써 정부는 큰 재정 부담없이, 국민은 저렴한 가격에 주거의 안정을 이룰 수 있다는 발상이라고 분석됩니다.

결론적으로 총 3억원짜리 30평 아파트를 총 1억 5천 +2천500만원(전세 또는 월세 12만 5천원 매달납부)로 낮출 수 있다는 계산입니다. 용적율을 어떻게 조정하느냐에 따라 반값 이하로도 내릴 수 있다는 결론입니다.

그런데 <국정브리핑>에 보도된 강팔문 본부장의 글은 시가 3억원 하는 아파트를 대지임대부 분양제도를 이용하면 건물가 1억 5천 +토지전세가 1억 5천(또는 그에 상응하는 월세)를 내야하기 때문에 ,건물에 대해서는 제값 받고 ,토지에 대해서는 임대료를 내야 하므로 결국 제값 다 받는 것이라는 잘못된 논리를 설파하고 있습니다.

그리고 이런 식으로 이해하고 계시는 많은 분들이 있습니다. 실제 얼마전 TV토론에 나와 홍의원과 토론을 했던 노회찬 의원이나 제가 직접 토론했던 주택개발연구원의 일부 박사님들도 이런 식으로 이해하고 계시는 것 같습니다.

환매 조건부 분양제도와의 비교

위의 예를 적용하여 볼 때 환매 조건부 분양의 경우 분양원가로 공급하더라도 대지임대부 분양제도보다 싸게 공급할 수 없는 제도입니다.

건물시공원가 : 350만원 x 30평= 1억 500만원
토지조성원가 : 1억원
총 2억 5백만원이 환매조건부 분양제도로 공급할 수 있는 최저한도 입니다.

따라서 환매조건부 분양제도 보다는 대지임대부 분양제도가 경제적인 면에서 주택실수요자에게 유리한 제도입니다.

홍준표 의원의 발상을 높이 평가합니다. 그 진정성에 대해서도 아내모(아파트값 거품 내리기 모임) 운영진은 지난 가을 직접 만나 확인한 바도 있습니다. 새로운 주택공급방법에 대한 논의의 일대 전환점을 마련해 주었습니다. 우리 아내모는 홍의원의 발상을 더욱 발전시켜 주택실수요자의 주거안정을 이룰 수 있는 방법들도 계속 모색해 나가고 있습니다.

실제 재개발, 재건축지역에 있어 홍의원 법안보다 이해하기 쉽고 저렴한 비용으로 많은 주택을 공급할 수 있는 방법에 대한 정책개발을 마치고 실무 검토 과정에 있습니다.

강팔문 주거복지 본부장께서는 지금까지 전개한 논리에 문제가 있다면 얼마든지 지적해 주시기 바랍니다. 홍의원님도 문제되는 부분이 있다면 같이 지적해 주시기 바랍니다. 이제는 논란을 잠재우고 실행에 옮겨야 합니다. 하지만 만일 문제가 없다면 강 본부장님께서는 지금이라도 국민들에게 진실을 바로 알려 주시고 상심하고 있는 국민들께 책임지는 공직자의 모습을 보여 주셔야 합니다.

국민의 주거복지 향상을 위해 민간에서 저희 아내모가 도울 수 있는 길이 있다면 언제든지 돕겠습니다.